A falta de pagamento do aluguel e dos encargos é a causa mais comum de ação de despejo. A Lei n.º 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, prevê um procedimento próprio para esse caso, com prazos curtos e regras específicas para locador e locatário.
O resultado depende de três fatores: se o contrato tem garantia, se o inquilino paga a dívida no prazo legal e se ele já usou essa faculdade recentemente.
Em resumo: a locação pode ser desfeita pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos. Sem garantia no contrato, o locador pode obter liminar para desocupação em 15 dias, mediante caução. O inquilino pode evitar a rescisão depositando todo o débito em 15 dias, salvo se já tiver usado esse direito nos 24 meses anteriores.
Quando o locador pode pedir o despejo?
A locação pode ser desfeita, entre outras hipóteses, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (BRASIL, 1991, art. 9º, III).
Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (BRASIL, 1991, art. 5º). A lei não fixa um número mínimo de meses em atraso: o inadimplemento já permite o ajuizamento.
O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança?
Sim. O pedido de rescisão pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e acessórios. Nesse caso, são citados o locatário, para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores, para responderem à cobrança (BRASIL, 1991, art. 62, I).
A cumulação evita duas ações e permite que a sentença sirva também como título para executar a dívida.
Quando cabe liminar de despejo em 15 dias?
A lei prevê liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino, desde que o locador preste caução equivalente a três meses de aluguel (BRASIL, 1991, art. 59, § 1º).
Na falta de pagamento, a liminar cabe quando o contrato está desprovido de qualquer das garantias do art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela (BRASIL, 1991, art. 59, § 1º, IX). As garantias são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (art. 37).
E se o contrato tiver fiador?
A liminar específica do inciso IX não se aplica. Mesmo assim, o STJ entende que o rol do art. 59, § 1º, não é taxativo: o juiz pode antecipar a desocupação com base nas regras gerais da tutela provisória, se preenchidos os requisitos (BRASIL, STJ, REsp 1.207.161/AL, 2011). No CPC atual, esses requisitos estão no art. 300 (BRASIL, 2015).
O inquilino pode evitar o despejo pagando?
Sim. É a chamada purgação ou emenda da mora. O locatário e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, no prazo de 15 dias contados da citação (BRASIL, 1991, art. 62, II).
O depósito deve incluir:
- os aluguéis e acessórios que vencerem até a data do pagamento;
- as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
- os juros de mora;
- as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% do débito, salvo disposição contratual diversa.
Se o locador alegar que o depósito é insuficiente, o locatário pode complementá-lo em 10 dias (BRASIL, 1991, art. 62, III).
Quando houver liminar fundada no inciso IX, o locatário também pode elidi-la depositando a totalidade dos valores devidos dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação (BRASIL, 1991, art. 59, § 3º).
Existe limite para a purgação da mora?
Sim. Não se admite a emenda da mora se o locatário já tiver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (BRASIL, 1991, art. 62, parágrafo único).
Quanto tempo o inquilino tem para sair depois da sentença?
Julgada procedente a ação, o juiz expede mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária (BRASIL, 1991, art. 63).
O prazo cai para 15 dias quando, entre a citação e a sentença de primeira instância, tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando o despejo tiver sido decretado com fundamento no art. 9º, que inclui a falta de pagamento (BRASIL, 1991, art. 63, § 1º).
Os recursos contra a sentença nas ações da Lei do Inquilinato têm, em regra, efeito somente devolutivo (BRASIL, 1991, art. 58, V). Nas ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dispensa a caução de 6 a 12 aluguéis exigida nos demais casos (BRASIL, 1991, art. 64).
Como ficam juros e correção da dívida?
Prevalece o que o contrato estipular. Na falta de estipulação, desde a Lei n.º 14.905/2024 a correção monetária segue o IPCA, e os juros de mora correspondem à taxa Selic deduzido o IPCA (BRASIL, 2002, arts. 389, parágrafo único, e 406, § 1º).
O que o locador deve evitar?
O locador não pode retomar o imóvel por conta própria. Trocar fechaduras, cortar água ou energia ou retirar pertences do inquilino sem ordem judicial pode gerar responsabilidade civil e até criminal.
A retomada deve ocorrer por ação de despejo, ainda que o atraso seja longo e evidente.
Atenção: o valor da causa nas ações de despejo corresponde a 12 meses de aluguel (BRASIL, 1991, art. 58, III), o que influencia custas e honorários.
Quando procurar uma advogada?
Para o locador, logo nos primeiros atrasos: a análise da garantia define se cabe a liminar e qual é a melhor estratégia de cobrança.
Para o locatário, assim que receber a citação: o prazo de 15 dias para purgar a mora é curto e não se prorroga pela negociação informal.
Merecem atenção:
- contrato sem garantia ou com garantia vencida;
- fiador que pediu exoneração;
- locação verbal ou sem contrato escrito;
- imóvel abandonado com pertences do inquilino;
- acordo de parcelamento já descumprido.
Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento
Com quantos meses de atraso posso entrar com a ação?
A lei não exige número mínimo de meses. A falta de pagamento de um aluguel já autoriza a ação de despejo.
O despejo liminar sempre exige caução?
A lei exige caução de três aluguéis para a liminar do art. 59, § 1º. Alguns tribunais têm admitido sua dispensa em situações excepcionais, mas isso depende do caso e do juiz.
O fiador responde pela dívida?
Responde nos limites do contrato de fiança. Na ação cumulada, o fiador é citado para responder ao pedido de cobrança.
Posso purgar a mora duas vezes?
Não dentro de 24 meses. Se o inquilino purgou a mora em ação anterior proposta nesse período, a lei não admite nova emenda.
O inquilino abandonou o imóvel. Preciso de ação?
A lei prevê que, abandonado o imóvel após ajuizada a ação, o locador pode ser imitido na posse (BRASIL, 1991, art. 66). Fora do processo, a retomada por conta própria envolve riscos e merece análise prévia.
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Aviso jurídico: este artigo possui finalidade exclusivamente informativa e apresenta noções gerais. O conteúdo não substitui consulta jurídica nem análise dos documentos e circunstâncias de um caso concreto.
Referências
BRASIL. Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: 27 set. 2026.
BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 27 set. 2026.
BRASIL. Lei n.º 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm. Acesso em: 27 set. 2026.
BRASIL. Lei n.º 14.905, de 28 de junho de 2024. Altera o Código Civil para dispor sobre atualização monetária e juros. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2024/lei/l14905.htm. Acesso em: 27 set. 2026.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial n.º 1.207.161/AL. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Quarta Turma. DJe 18 fev. 2011.